Ігор та Володимир: чи вдасться Ніконову реалізувати проект житлового комплексу на історичних територіях Києва?

На південь від Києва розташоване неповторне місце. Місцеві жителі прагнуть зберегти його для майбутніх поколінь, тоді як забудовник має намір дати йому новий імпульс розвитку. Хто ж вийде переможцем у цій боротьбі?

У 990-их роках князь Володимир Великий почав розбудовувати міста-фортеці навколо Києва, щоб захистити столицю від нападів кочовиків. Так з'явилися Вишгород на півночі, Білгород на заході (нині - Білогородка), Василів (Васильків) на південному заході та Пересічень на півдні.

Оскільки фортифікаційні споруди виготовлялися з дерева, до сьогоднішнього часу вони не дійшли. Проте, з 19 століття, археологи виявляли під землею залишки стародавніх поселень, могильників і цінностей у різних регіонах.

Сьогодні на території Пересічня розташована місцевість Китаїв у Голосіївському районі столиці України – Києві. Це досить віддалений мікрорайон, де переважає приватна забудова, а також присутні кілька багатоповерхівок, монастир, ставки та межа Національного природного парку "Голосіївський".

Під час правління Олександра Омельченка в Києві деякі території Китаєва та кілька прилеглих земель потрапили у приватну власність, тоді як за часів Леоніда Черновецького частина ділянок отримала цільове призначення "під забудову" не зовсім законним шляхом.

Впродовж 20 років забудовники здійснили кілька спроб почати зведення житлового комплексу, але всі були невдалими. Нині над проєктом працює компанія KAN Development Ігоря Ніконова.

Громадськість та активісти не перший рік захищають місцевість від масштабної забудови: мовляв, на цьому місці не проводилися ґрунтовні археологічні дослідження, тому пляма забудови може накластись на землю, що представляє історичний, культурний та суспільний інтерес.

Ніконов парирує, що заходив у "законну історію" і просить розбиратися з чиновниками київської адміністрації та Міністерства культури, які готували документи 20 років тому. Він готовий профінансувати археологічні розкопки і обіцяє не чіпати території, де знайдуть залишки поселень. Втім, ситуація виглядає занадто багатогранною, щоб знайти у ній компроміс.

Пересічень нагадувало звичайне місто-фортецю епохи: укріплене городище, розташоване на високому пагорбі, слугувало центром оборони, тоді як більшість жителів оселилася у зовнішньому посаді, що лежав біля підніжжя пагорба. Трохи далі можна було помітити кургани, де спочивали померлі та загиблі.

Місто зникло, імовірно, у 1240 році після монголо-татарської навали. За різними оцінками, у 11-13 століттях в пагорбах, де стояв замок, з'явилися китаївські печери - система підземних келій, схожих за структурою на печери Києво-Печерської лаври. У 18 столітті поруч з печерами заклали Троїцький Китаївський чоловічий монастир.

Китаїв, як археологічну пам'ятку, зареєстрували на державному рівні у липні 1965 року відповідно до постанови Ради міністрів Української РСР. Точні межі пам'ятки не були визначені, їх описали лише в загальних рисах, оскільки в СРСР не існувало приватної власності, і питання, що стосуються землі та будівництва, вирішувалися безпосередньо у владних структурах. У 1986 році на цій території провели археологічні розкопки, результати яких дозволили скласти паспорт об'єкта.

У 2009 році Міністерство культури України включило Китаїв до державного реєстру нерухомих пам'яток, визнавши його об'єктом культурної спадщини національного рівня, спираючись на паспорт, складений у 1986 році. Проте, які саме межі були визначені для цієї пам'ятки? В'ячеслав Баранов, представник Інституту археології Національної Академії Наук (НАН), зазначає, що археологи самостійно окреслювали кордони "на око".

"Цей процес називається неінструментальною зйомкою. У паспорті того періоду відсутні карти. Замість цього є текстові описи та посилання на архіви, а також археологічні дослідження, проведені Китаєвим. У 2009 році Міністерство культури розробило загальні рекомендації, але нові паспорти не були створені", - зазначає Баранов.

У районі пам'ятки життя еволюціонувало протягом тривалого часу. Люди оселялися не лише в Китаєві, але й у сусідніх місцевостях, таких як Самбурки та Болгарське. Національна академія аграрних наук (НААН) проводила селекцію дерев, а за часів радянської влади були зведені кілька дев'ятиповерхових будинків.

На початку 2000-их років НААН відмовляється від своїх земель, їх передають з-під державної власності у комунальну, і у 2004 році Київрада віддає в оренду на 20 років п'ять ділянок загальним розміром 59 га компанії "Київська овочева фабрика".

Протягом двох десятиліть мало місце кілька невдалих спроб розпочати будівництво. У 2024 році Київська міська рада ухвалила рішення продовжити оренду земельних ділянок у Самбурках та Болгарському на наступні 5 років. Щодо ділянок у Китаєві тривають юридичні суперечки, тому це питання не було включено до порядку денного. Якщо суд визнає права забудовника, оренда цих ділянок автоматично продовжиться.

На ділянку у Самбурках Київська міська державна адміністрація видала містобудівні умови та обмеження - ключовий документ від муніципалітету на дозвіл будувати.

"Київська овочева фабрика" є власністю Віктора Пилипишина, який з 1998 року активно залучений у політичну діяльність. Він обіймав посаду депутата Київської міської ради, керував Шевченківською районною державною адміністрацією та був обраний до Верховної Ради. Пилипишин також підтримав "диктаторські" закони, проголосувавши за них 16 січня 2014 року.

Згідно з інформацією, наданою активістами громадської організації "Захистимо Китаїв", Маріною Коваленко, Наталією Мар'янович та Анастасією Каширіною, процес відведення земельних ділянок у Голосіївському районі, пов'язаний із "Київською овочевою фабрикою", контролював Володимир Яловий. Він є депутатом Київради вже п'яти скликань, зокрема і поточного, представляючи партію "Опозиційна платформа - За життя", і має родинні зв'язки з Пилипишиним.

У 2017 році Пилипишин звернувся до компанії Saga Development, якою керує Андрій Вавриш, з пропозицією стати девелопером проєкту забудови у Китаєві. Вавриш презентував громадськості концепцію, розроблену архітектурним бюро Architectural Prescription під керівництвом Григорія Зотова. Цей проєкт передбачав створення малоповерхових будівель та збереження природного середовища з мінімальними втручаннями.

Громадськість, в свою чергу, закликала до абсолютного невтручання в території Китаєва, Самбурок та Болгарського, наводячи кілька переконливих аргументів, які ми розглянемо детальніше далі. Врешті-решт, Вавриш ухвалив рішення відмовитися від забудови Китаєва, проте його на це надихнула не позиція місцевих жителів, а інша ситуація, як він зазначив у коментарі для ЕП.

Там перебував один активіст, який підійшов до мене з ідеєю "розподілитися". Це сталося у 2019 році, коли Зеленський здобув перемогу на виборах. Я усвідомлював, що моя дружба з Андрієм Богданом може стати для них зручним інструментом, і я опинюся в незручному становищі в очах президента. Тому я ухвалив рішення відійти від проєкту через політичні причини.

До речі, той активіст потім став нардепом від "Слуги народу" від Голосіївського району, але згодом його одним із перших викинули з фракції", - ділиться Вавриш.

Розробник не вказав ім'я особи, яка отримала хабар, однак за описом можна припустити, що йдеться про колишнього голову Громадської ради при Голосіївській райдержадміністрації Олександра Юрченка. На дзвінок ЕП Юрченко не відреагував.

У 2021 році новий проєкт девелопменту території Китаєва стала розробляти KAN Development. Цього разу Пилипишин позбавився "валізи без ручки", передавши земельні ділянки "Київської овочевої фабрики" компанії Ігоря Ніконова в суборенду без права повернення.

Ніконов вже вісім років будує один із найвідоміших своїх комплексів - "Файна Таун" - на ділянці, що також належить компанії Пилипишина. Після невдачі з Вавришем у Китаєві колишній нардеп звернувся з пропозицією до Ніконова і той погодився.

Вавриш переконаний, що KAN майже єдина компанія на ринку, здатна конкурувати за цей проєкт. "Якщо хтось і зможе досягти успіху, то це Ніконов. Він єдиний, хто може залучити людей до інших житлових комплексів, які він збудував, і запитати: 'Дивіться, як чудово. Хочете таке ж?'," – зазначає Вавриш.

Діалог між сторонами проходить у заочному режимі, через медіа та соціальні мережі. Активісти та представники держави мають на руках п'ять груп аргументів, чому в Китаєві та сусідніх зонах не слід розвивати забудову: юридичний, історичний, культурний, інфраструктурний та екологічний. Розглянемо позиції кожної зі сторін по цих категоріях.

Правовий

Пам'ятки археології та землі, на яких вони розташовані, можуть перебувати тільки у державній власності, йдеться у законі "Про охорону культурної спадщини". Відповідно, "добровільна" відмова від користування землями Китаєва Інститутом садівництва НААН у 2004 році й миттєва їх передача у комунальну власність Києва була незаконною, повідомили ЕП в Офісі генпрокурора.

Основна заувага активістів до Ніконова полягає в тому, що він не міг не усвідомлювати історичну, археологічну та культурну значимість території, на яку він заходить, проте просто нехтує цими фактами. Вони стверджують, що йому, безумовно, повинно було бути відомо про протидію місцевої громади Вавришу, триваючі судові розгляди та інфраструктурні проблеми.

Ніконов зазначає, що на етапі входження в проєкт юристи компанії KAN Development провели детальну перевірку (due diligence) і не виявили жодних конфліктів. "Я завжди дію обережно. Коли я починав роботу над проектом, мав зустріч із керівником археологічної команди Всеволодом Івакіним. Він чітко висловив свою думку: на ділянках, які ви орендуєте, не може бути нічого цінного. А для сусідніх територій потрібно буде провести додаткові дослідження", - наводить слова Ніконова.

Будівельна компанія стверджує, що її земельні ділянки не належать до території пам'ятки, і для підтвердження своїх слів демонструє карту Міністерства культури, датовану 2009 роком.

Його заяви підтверджує Вавриш. "Що саме вважається пам'яткою, чи проведені археологічні дослідження - вся ця діяльність, яку хтось намагається подати як невизначену, вже виконана. Режим охорони існує, є зрозумілим і схваленим урядом", - зазначає власник Saga.

Прокурори висловили альтернативну позицію і подали до суду два позови, які мають на меті запобігти знищенню пам'ятки та забезпечити її збереження для прийдешніх поколінь. Позивачі стверджують, що Київська міська рада неправомірно виділила дві земельні ділянки площею 21,5 та 4,7 гектара, за рахунок частини території пам'ятки (загалом 17 га), і незаконно передала ці ділянки компанії Пилипишина.

Господарський суд м. Києва став на сторону відповідача. Наразі справи розглядаються в апеляційній інстанції. Ніконов сприймає позови як певну "класову боротьбу". "Хтось робить собі кар'єру, пропонують "забрати і поділити", а прокурори йдуть на поводу. Держава ж втрачає мільярди гривень", - обурюється власник KAN.

Міністерство культури не відповіло на запит ЕП на момент виходу статті.

Історичний можна перефразувати як "пов'язаний з історією" або "історично важливий".

Ніконов готовий профінансувати археологічні роботи у Китаєві, Самбурках та Болгарському. В місцях, де знайдуть артефакти або залишки поселень, він готовий за власний кошт облаштувати музей. Хоча сам забудовник скептичний щодо історичного потенціалу земель.

"За межами укріплення проживали селяни, які займалися сільським господарством. Я переконаний, що в цьому поселенні не залишилося жодних будівель або цінностей. Активісти висловлюють припущення, що там може бути щось цікаве, але не наводять конкретних доказів. Я ж готовий власними коштами профінансувати археологічні розкопки, щоб підтвердити свою точку зору," - зазначає він.

Археолог Іван Зоценко в бесіді з журналом "Куншт" зазначив, що кожен новий етап розкопок призводить до шкоди для пам'ятки - знищується культурний шар, а артефакти витягуються з землі. На його думку, доцільніше зберегти цю територію і почекати 30-50 років, коли прогрес у технологіях археологічних інструментів дозволить проводити дослідження за допомогою сканерів, а не лопат.

За словами Мар'янович і Каширіної, немає необхідності у проведенні нових розкопок зараз, адже Китаїв вже ґрунтовно дослідив Інститут археології НАН у 2017 році на замовлення власника ділянки ("Київської овочевої фабрики"), коли проєктом опікувався Вавриш.

Дослідження підтвердило наявність тут старого міста і великої кількості цінних артефактів. Після чергових робіт, на думку активістів, складуть новий звіт в інтересах KAN, в якому можуть змінитися межі територій археологічного та історичного інтересу.

Ніконов каже, що версія звіту про дослідження 2017 року, який є у нього на руках, відрізняється від того, який використовують прокурори в суді при розгляді справ. Він заявляє про фальсифікацію: "За незрозумілих обставин сьогодні в прокуратурі лежить звіт із чотирнадцятьма підробленими аркушами. Ми розслідуємо цю тему і знайдемо, хто, коли і де підробив ці аркуші".

Активістки підкреслюють ще одну важливу фальсифікацію: в певний момент із назви паспорта пам'ятки 1986 року "Городище, поселення та могильник" було вилучено слово "поселення". Це створює забудовнику значні можливості для маніпуляцій стосовно контроверсійних територій, на яких він планує зведення, і по яких ведуться судові спори.

Скептичні погляди Ніконова щодо можливості виявлення цінних артефактів на його територіях ставлять під сумнів навіть один факт: у травні 2025 року в Національному музеї історії України була презентована виставка скарбів, знайдених у Китаї. У 1896 році місцевий житель натрапив на візантійську амфору, що містила срібні гривні 11-12 століть і прикраси, виготовлені в Середній Азії. Скільки ще цінних знахідок може бути закопано на більших глибинах — це залишається відкритим питанням.

Культурний

Ні в Києві, ні у Вишгороді, ні в Білогородці, ні у Василькові не збереглися давні комплекси городищ та поселень. Дерев'яні споруди згоріли, могильники зрівняли із землею, на місці посадів - щільна забудова. Китаїв - єдине місце в Середньому Подніпров'ї, яке зберегло планувальну структуру, де процес урбанізації був мінімальним, і можна неозброєним оком побачити ландшафт 1000-річної давності.

Зоценко зазначає, що Китаїв виступає фізичним свідченням виникнення та розвитку української державності, що бере початок від Києва. "Саме звідси, в другій половині 10-го століття, формувалася Русь, а не в Ладозі, як це намагається представити російська історія," – роз'яснює він.

В Офісі генпрокурора додають, що Китаїв та урочища навколо належать до категорії земель історико-культурного призначення та можуть використовуватися винятково за цільовим призначенням, що унеможливлює будівництво у їх межах об'єктів житлової нерухомості.

"Будівництво комерційних і громадських об'єктів, таких як торговельно-розважальні центри, офісні приміщення та паркінги в районі Китаєва, є неприйнятним, оскільки це може призвести до незворотної втрати археологічної пам'ятки, яка є унікальним джерелом інформації про становлення та розвиток Української держави", - зазначили в Офісі Генерального прокурора у відповіді на запит Економічної правди.

Ніконов висловлює думку, що місцеві жителі намагаються захистити не лише природний ландшафт, а й свої "городи, погреби, гаражі та звичний спосіб життя". Він запевняє, що у випадку забудови всім буде виплачена компенсація, як це було під час демонтажу гаражів на Нивках для реалізації проекту "Файна таун", незважаючи на те, що власники парковок не мали на них офіційних документів.

Інфраструктурний може бути перефразовано як "системний" або "структурний".

Жителі Мишоловки стурбовані тим, що можливе будівництво може суттєво загострити ситуацію з трафіком на вузьких вулицях району та призвести до збільшення заторів. Наразі, щоб дістатися до інших частин Києва, вони використовують проспект Науки або Столичне Шосе. Щоб виїхати на Столичне Шосе, їм часто доводиться витрачати час у заторах перед активним залізничним переїздом.

Ніконов запевняє, що планує розширити вулиці Ягідну та Китаївську, стверджуючи, що проспект Науки зможе без труднощів впоратися з автомобільним потоком. Він підкреслює, що для KAN Development важливо вирішити питання дорожньої інфраструктури, щоб створити комфортні умови для потенційних інвесторів.

Розробник демонструє журналісту ЕП візуалізації проекту, створені архітектурною компанією "Архіматика", однак просить утриматися від їх публікації. На представлених зображеннях зображена малоповерхова забудова, яка органічно інтегрована в природний ландшафт. Найбільш детально опрацьована ділянка розташована в Самбурках, де планується зведення понад 40 секцій висотою від 4 до 7 поверхів.

"Діма Васильєв не буде робити херні, якщо це не відповідає його принципам. Ми збережемо всі дерева і озера, не порушимо ландшафт. Зізнаюсь, я закоханий в це місце і в цей проєкт. Я живу вже не тільки, щоб гроші заробляти. Я не можу собі дозволити обісратись в Китаєві. Тому ми зробимо все достойно", - каже Ніконов.

Існують ще дві важливі інфраструктурні проблеми: вузький діаметр каналізаційної труби та наявність шести кладовищ в цих районах. Зокрема, 300-метрова санітарна зона, що оточує цвинтар у Болгарському, займає значну частину території, яка перебуває в суборенді Ніконова.

Сам забудовник уточнює, що обмеження становлять 150 метрів і каже, що в санітарній зоні зведуть спортивні майданчики, паркінги, а житла чи школи тут не буде.

Ніконов аргументує, що орендар земельної ділянки сумлінно виконував свої зобов'язання перед громадою Києва і сплатив загалом 5 млн дол. оренди у міський бюджет. Коваленко зробила запит у Державну податкову службу, де їй повідомили, що до 2017 року оренда не сплачувалась. Пресслужба KAN пообіцяла надати підтверджуючі документи про оплату, але обмежилась уточненою цифрою - загалом 8,2 млн дол. з 2009 року.

Екологічний можна перефразувати як "природоохоронний" або "екологічно безпечний".

Земельні ділянки, які були передані в оренду "Київській овочевій фабриці", стали частиною ініціативи щодо створення Національного природного парку "Голосіївський". Під час підготовки цього проєкту, поки президент Віктор Ющенко не підписав відповідний указ у 2009 році, багато ділянок вже встигли захопити забудовники в таких місцях, як Пирогів, Феофанія, Теремки, Жуковий та Галерний острови.

В даний час території в Китаєві, Самбурках та Болгарському виконують функцію буфера, частково відведені під природоохоронні землі і мають намір увійти до складу "Голосіївського" в рамках другого етапу розширення меж парку, повідомляє заступник директора НПП Олег Година.

"Якщо буде розпочато будівництво в районах Китаєва та Самбурок, кількість мешканців зросте на 15 тисяч осіб. Всі вони будуть використовувати територію національного парку як прибудинкову зону. Людська діяльність матиме негативний вплив на екологічно важливі ділянки, що може призвести до витоптування природних ресурсів і зникнення видів флори та фауни, занесених до Червоної книги," - зазначає Година.

Активісти і представники "Голосіївського" висловлюють побоювання, що в майбутньому, коли ситуація дозволить, Ніконов разом з іншими забудовниками зможе пролобіювати будівництво дороги через національний парк до вулиць Академіка Заболотного або Пирогівського Шляху. Ніконов, не втрачаючи спокою, відповідає: "Цього мені не дозволять реалізувати".

Протягом останніх кількох років Ніконов надав кілька компліментарних інтерв'ю для youtube-блогерів та телевізійних журналістів. У кожному з цих інтерв'ю він ставить під сумнів легітимність активістів і звинувачує їх у гальмуванні економічного прогресу країни.

У бесіді з журналістом ЕП Ніконов підкреслює, що жодному блогеру не надавав фінансової підтримки, а активістів не обговорював критично. "Я виступаю проти системи та правоохоронних органів, які поступаються активістам. Дехто використовує це для власної кар'єри, створюючи хаос, а для прокуратури головне — «знищити» бізнес", — висловився Ніконов, не соромлячись у висловлюваннях.

Вавриш характеризує район Китаїв як "один з найбільш економічних у місті". "Якщо ціни на нерухомість тут нижчі, ніж у сусідніх районах, це може свідчити про якісь проблеми. Під час громадських обговорень я намагався донести до людей значення джентрифікації. Проект може мати як позитивні, так і негативні аспекти, але розвиток території завжди приносить користь місту та його мешканцям", - зазначає він.

Ніконов зазначає, що якщо житловий проєкт буде реалізовано, вартість нерухомості в околицях зросте "в декілька разів", що безпосередньо вплине на добробут місцевих жителів. Він також пропонував представникам ГО "Захистимо Китаїв" зустрітися особисто для обговорення суперечливих питань, але вони відмовилися.

Активісти, археологи та екологи висловлюють дві основні пропозиції: або залишити цю землю недоторканою для майбутніх поколінь, або перетворити її на музейний простір з великим туристичним потенціалом. Для них забудова є найнебажанішим варіантом. "Ця місцевість відповідає всім вимогам для внесення до списку світової спадщини ЮНЕСКО," - зазначають вони.

Під кінець розмови з ЕП Ніконов втомлено зітхає: "Я вже не радий, що вв'язався у цю історію. Тепер не знаю, як з неї вийти. Скажу відверто: проаналізував і зрозумів, що продовжую опиратися, як баран, тому що мене злить підхід, за якого в Києві стоять сотні безгосподарних об'єктів, з якими ніхто нічого не робить. Їх відвоювали активісти, вони занепадають, але ніхто не ставить ключове запитання: "Що далі?"

Партнерами Ніконова з часткою 50% у проєкті забудови Китаєва, Самбурок та Болгарського є група "Континіум" Степана Івахіва та Сергія Лагура, більш відома як власниця мережі автозаправних станцій WOG.

Ніконов переконує, що готовий відмовитись від Китаєва в обмін на грошову компенсацію від держави або аналогічну ділянку під забудову. Підхід "скасувати відведення землі заднім числом і забрати актив у підприємця" він називає "м'яко кажучи, шкідливим для інвестклімату". Саме тому він виступав за ухвалення законопроєкту №12089 про доброчесного набувача.

Розробник повідомив, що в разі невдачі в судових справах щодо земельних ділянок у Китаєві, він готовий зосередитися на будівництві лише в Самбурках та Болгарському. "У мене є всі необхідні документи. Проте, до закінчення судових розглядів по Китаєву, розпочинати роботи не плануємо", - зазначив він.

Після численних аргументів та заперечень під час дистанційної дискусії Ніконов, представники ініціативи "Захистимо Китаїв" і НПП "Голосіївський" дивним чином дійшли до спільного висновку: Міністерство культури та столична влада не справляються зі своїми обов'язками. Бездіяльність державних службовців і прагнення узурпувати зайві повноваження призвели до бюрократичної плутанини, в якій кожна зі сторін конфлікту може трактувати ситуацію на свою користь.