Оренда житла стане прозорою: які податкові зобов'язання чекатимуть на українців?

Ні для кого не є новиною, що багато власників нерухомості, які мають вільні квадратні метри, здають свої приміщення в оренду без оформлення відповідних документів. У парламенті вирішили вжити заходів для боротьби з цією проблемою – які ж ініціативи пропонують народні обранці?

Минулого року в Україні лише 900 осіб задекларували дохід від здачі в оренду житлової нерухомості на загальну суму в майже 3 млн грн. У Світовому Банку вважають, що це свідчить про те, що ринок оренди як був, так і лишається більше ніж на 90% у тіні.

За інформацією Міжнародної організації з міграції, переважна більшість внутрішньо переміщених осіб винаймає житло, витрачаючи на це більше 70% своїх доходів. При цьому значна кількість угод оренди укладається нелегально, що ускладнює доступ цих осіб до державної допомоги.

Цю тему днями обговорили в Києві під час круглого столу з питань удосконалення ринку оренди приватного житла в Україні та впровадження інструментів державної підтримки населення, організованого за підтримки Світового Банку та Міжнародної організації з міграції.

У парламенті прийшли до висновку, що єдиним ефективним кроком для легалізації ринку оренди є зниження податкового навантаження. Хоча в умовах війни це може бути непопулярним рішенням, адже бюджет потребує наповнення різними способами, без цього кроку вивести ринок оренди з тіні буде практично неможливо.

За словами Олени Шуляк, народного депутата і голови Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, під час доопрацювання законопроєкту №12377 "Про основні засади житлової політики" до другого читання, одна з найбільш обговорюваних поправок стосувалася обов'язкової офіційної реєстрації всіх угод оренди житла в спеціально створеній цифровій системі.

"Основною причиною є те, що легальна реєстрація угод призведе до того, що орендодавцям доведеться сплачувати податок у розмірі 23%, що є чинним на сьогодні. У зв'язку з цим, понад 90% ринку оренди залишається в тіні. Це спонукає людей уникати оформлення своїх офіційних угод, не бажаючи звертатися до нотаріусів", - зазначила депутат.

Факти свідчать про те, що ринок оренди має непрозорий характер. Згідно з інформацією, наданою Державною податковою службою (ДПС), у останньому звітному періоді було подано близько 3,5 тисяч декларацій на загальну суму 466 мільйонів гривень, проте це стосується не лише житлової нерухомості. Це також пояснює, чому лише 83 родини переселенців змогли скористатися субсидіями на оренду житла, згідно з даними Пенсійного фонду. При цьому, за різними оцінками, в Україні налічується близько 5 мільйонів офіційно зареєстрованих внутрішньо переміщених осіб.

Нагадаємо, що Мінсоцполітики запровадило компенсацію для тих, хто здає квартири переселенцям, але статистика дуже низька. Люди не хочуть здавати офіційно, бо потрібно сплачувати податки. Також самі ВПО отримали право на субсидію на оренду житла, яку можна отримати у тому випадку, коли людина винаймає квартиру офіційно, і має документальне підтвердження цього.

Іншим важливим аспектом, без якого неможливо забезпечити прозорий ринок оренди, що функціонує за європейськими стандартами, є регулювання діяльності фахівців у сфері нерухомості. Відомо, що до різних організацій регулярно надходять сотні тисяч скарг від громадян, що стосуються шахрайських дій ріелторів. Проте на законодавчому рівні досі не визначено, яким чином має регулюватись їхня діяльність, які обов’язки вони повинні виконувати, а також що їм заборонено робити.

"Була зареєстрована петиція і до президента, і до уряду про те, що дуже багато шахрайства з боку рієлторів, які працюють не за сучасними європейськими правилами. Тому треба також упорядкувати ринок тих посередників, які працюють на ринку нерухомості", - зауважила Шуляк.

Депутат додала, що в парламенті сподіваються на остаточне ухвалення законопроєкту "Про основні засади житлової політики" до кінця поточного року, оскільки це дедлайн, зафіксований в умовах програми Ukraine Facility, за якою Україна має отримати до 2027 року фінансову підтримку в розмірі 50 млрд євро.

Можливо, в наступному році ринок оренди житлової нерухомості стане більш структурованим. У планах – організувати єдиний реєстр орендованих квартир; затвердити стандартний шаблон договору оренди; спростити процес укладання угод через платформу "Дія" та центри надання адміністративних послуг.

Також можливі корективи в системі оподаткування, які передбачають адаптивні ставки в залежності від площі або категорії нерухомості. Наразі податок для власників орендованого житла становить 23% (18% - податок на доходи фізичних осіб та 5% - військовий збір). Після внесення змін, є ймовірність, що ця ставка може бути знижена навіть на 10%.

Також обговорюється можливість податкових пільг при оренді житла для внутрішньо переміщених осіб, учасників бойових дій та інших соціально вразливих груп населення.

Однак наразі немає жодних запевнень, що навіть за цих умов орендодавці вирішать залишити свою "нелегальну зону комфорту" і відкрито продемонструють свої доходи. Власники нерухомості, в свою чергу, висловлюють занепокоєння, що разом із обіцяними пільгами їм можуть нав'язати й жорсткі санкції — наприклад, повний контроль за ринком оренди та значні штрафи для тих, хто не поспішатиме легалізувати свою діяльність.

До речі, минулого тижня в Білій Церкві розпочався новий проєкт, спрямований на створення муніципального орендного житла для мешканців Маріуполя.

Цей проект реалізується Міністерством розвитку разом із Київською обласною військовою адміністрацією, а також Маріупольською і Білоцерківською міськими громадами. Його фінансування забезпечується частково за рахунок державного бюджету, внесків Маріупольської громади та підтримки наших партнерів з Європейського Союзу.

Під час створення цього проєкту група фахівців проаналізувала практики Франції, Швейцарії, Нідерландів, Іспанії та Польщі, після чого адаптувала їх відповідно до вимог України.

Планується реалізація проекту сучасного житлового комплексу, який громада зможе запропонувати внутрішньо переміщеним особам на вигідних умовах. Квартири надаватимуться в соціальну оренду за цінами, що нижчі за ринкові, і будуть готові до заселення з ремонтом, меблями та необхідною побутовою технікою. Крім того, проект включає спеціально обладнані житлові приміщення для осіб з інвалідністю.

У межах проєкту буде створено всю необхідну інфраструктуру: дитячі садки, загальноосвітня школа, торгові заклади та медичні амбулаторії.

Житловий комплекс у Білій Церкві повинен стати взірцем для впровадження концепції муніципального житла в Україні.