Ринкова ситуація в сфері нерухомості зазнала змін: яка нині вартість квартир і які прогнози на 2025 рік?

У 2025 році в Україні вартість житла може підвищитися на 10-15%. Незважаючи на те, що попит починає поступово зростати, до рівня, що спостерігався до початку повномасштабної війни, ще далеко. Дізнайтеся більше про стан ринку нерухомості та прогнози на цей рік у статті OBOZ.UA.

У Львові дорожче, ніж у Києві, а ціни в Ужгороді вже зрівнялися зі столичними

Станом на січень 2025 року, середня вартість квадратного метра у Києві складає 1470 доларів, згідно з даними одного з ресурсів нерухомості. У Львові квадратний метр оцінюється приблизно у 1490 доларів. Також до трійки міст з найвищими цінами входить Ужгород, де ціна за квадратний метр становить 1300 доларів. Ця інформація відображає вплив безпекових умов на ринок нерухомості. Ужгород, з відсутністю комендантської години та кращими умовами безпеки, демонструє зростання цін, тоді як у Харкові, що регулярно піддається ракетним ударам, вартість квадратного метра знизилась до 590 доларів (для порівняння, у січні 2022 року перед початком великої війни ціна становила 620 доларів).

Цікаво, що при порівнянні середньої вартості однокімнатних квартир можна помітити суттєву різницю між цінами у Львові та Києві. Це пов'язано з тим, що в столиці зведено значну кількість смарт-квартир з обмеженою площею. У той же час, ринок нерухомості у Львові пропонує однокімнатні квартири значно більших розмірів. Як наслідок, середня ціна в Києві складає 60 тисяч доларів, тоді як у Львові вона досягає 64 тисяч доларів.

Оксана Остапчук, яка очолює сектор розвитку продажів OLX Нерухомість, зазначає, що протягом року з листопада 2023 по листопад 2024 ціни на нерухомість знизились лише в двох великих містах — Харкові та Дніпрі. "Вінниця демонструє найбільше зростання цін — на 29,3%, що суттєво перевищує середні ринкові показники. Львів також зафіксував значний ріст на 22,4%. У Києві та Одесі зростання більш помірне, складаючи близько 10-11%. Водночас Харків і Дніпро виділяються тим, що показали незначне зниження цін на рівні 3-4%", — коментує представниця OLX Нерухомість.

Згідно з інформацією від OLX, середня ціна однокімнатних квартир складає:

Національний банк у своєму звіті Про фінансову стабільність зазначив: попит на нерухомість зростає, однак здебільшого на готове житло. "Пропозиція житла поволі поповнюється, переважно за рахунок добудови наявних об'єктів, а нові комплекси зводяться лише на заході країни. Водночас між пропозицією житла та побажаннями потенційних покупців є значні розбіжності, тож ринок відновлюється повільно, а ціни на житло на вторинному ринку ледь зростають. З огляду на зростання доходів цінові умови придбання житла навіть сприятливіші, ніж у 2021 році. Щоправда, безпекові ризики стримують від таких покупок", - зазначають у НБУ.

Протягом 11 місяців 2024 року нотаріуси зафіксували на 14% більше угод у порівнянні з аналогічним періодом 2023 року. Кількість угод купівлі-продажу зростала в кожному кварталі з початку року. Однак, цей показник досяг лише 70% від рівня, що спостерігався до початку повномасштабного вторгнення.

Середня площа придбаних квартир становить 48 квадратних метрів, як в Україні в цілому, так і в Києві, тоді як для будинків цей показник дорівнює 71 квадратному метру. Більшість угод стосується придбання нерухомості, якій більше 35 років, тоді як лише чверть угод укладається для купівлі новішого житла, віком до 15 років. Водночас, середня площа квартир, що пропонуються на продаж у Києві, значно більша - близько 60 квадратних метрів, а їх вік, як правило, менше.

Що буде з цінами на нерухомість

Оксана Остапчук пояснює: ситуація з купівлею нерухомості виглядає доволі стриманою і про це свідчать, зокрема, результати дослідження агенції Кантар. Лише 5% опитаних планують придбати житло найближчим часом, 13% розглядають купівлю в період від 6 до 12 місяців, і 21% мають наміри здійснити покупку пізніше ніж через рік. Нині безпосередньо в процесі купівлі перебувають 15% опитаних.

"Що стосується короткострокових прогнозів, слід зазначити, що ми зараз вступаємо в період зниження активності - січень та середина лютого. Однак з початку лютого і на початку березня очікується пожвавлення на всіх ринках. Це зовсім не означає, що придбання нерухомості в цей час є невигідним. Навпаки, через можливе зниження попиту ціни в деяких містах можуть стати більш привабливими," - коментує Оксана Остапчук.

Вартість нерухомості залежить від багатьох факторів: інфраструктури, наявності ремонту, меблювання, поверховості, автономності житла. Нині спостерігається тренд не на здешевлення квадратного метра, а на створення якісного, безбар'єрного житла з рівними можливостями для всіх. Новобудови зазвичай дорожчі за вторинний ринок. Особливо цікавими стають проєкти в західних областях.

"Особливо актуальними нині є безпекові аспекти. Люди звертають увагу на поверховість, наявність автономного опалення, можливість підключення генератора, функціонування ліфтів та стабільність водопостачання. Підсумовуючи, можна сказати, що зараз немає суттєвих стимулів для значного зростання попиту на нерухомість. Ринок залишається помірно активним, з поступовими коливаннями та чіткою сезонною динамікою. Для зростання попиту на нерухомість необхідно забезпечити її доступність, що передбачає не лише зменшення цін, але й випереджаюче зростання доходів населення", - розповідають в OLX Нерухомість.

Спостерігається постійне зростання цін у більшості регіонів, з очікуваним підвищенням в межах 10-15% щорічно. Ключовим чинником є співвідношення між темпами зростання заробітних плат і цінами на нерухомість. Однак інфляційні стимули не вирішують цю проблему, оскільки вони також сприяють підвищенню вартості будівельних матеріалів і робочої сили, що в свою чергу ще більше підвищує ціни на житло. Для покращення ситуації необхідно впроваджувати державні програми з системним фінансуванням, які дозволять збільшити кількість українців, здатних придбати власне житло. Такі ініціативи повинні бути комплексними та враховувати реальні економічні можливості різних соціальних груп, підкреслюють у Національному банку України.

І хоча доходи українців зростають, купівельна спроможність все ще перебуває на невисокому рівні (хоча не значно гірша, ніж у сусідній Польщі). Наприклад, в Ужгороді середня вартість однокімнатної квартири площею 45 квадратів становить близько 2 млн 457 тис. грн. При цьому, згідно з даними work.ua, середня зарплатня по Україні становить 22,5 тис. грн. Отже, щоб купити житло, необхідно відкласти 109 середніх зарплат (якщо віддавати весь заробіток, на це знадобиться приблизно 9 років та 1 місяць).

У Варшаві, згідно з даними Numbeo, однокімнатна квартира площею 45 квадратних метрів в середньому коштує приблизно 169 тисяч євро, тоді як середній дохід у столиці становить 1737 євро після оподаткування. Таким чином, для придбання квартири в польській столиці знадобиться витратити еквівалент 98 середніх зарплат. Цю суму можна заробити за 8 років і 2 місяці.

У звичних умовах вартість нерухомості може підвищитися приблизно на 10-15%. Зростання цін на будівельні матеріали, інфляція та девальвація гривні безпосередньо впливають на цінову політику на житло. Однак, наразі немає підстав для значного стрибка цін.