Лише для профспілковців. Яким чином одеські підприємці планують звести нові будівлі на території санаторію "Жовтень" у Кончі-Заспі.

Бізнесмени Борис Кауфман та Олександр Грановський хочуть забудувати територію санаторію "Жовтень" у Кончі-Заспі під Києвом. Хто їм допомагає?

Киянка Ірина у 1991 році отримала путівку в санаторій "Жовтень" у Конча-Заспі. Він спеціалізувався, зокрема, на медичному супроводі вагітних жінок. "Там були всі умови для відпочинку: чисте повітря, тепла ріка, догляд лікарів", - розповідає вона.

Вагітні жінки, особи з серцево-судинними захворюваннями та ветерани російсько-української війни проходили реабілітацію в профспілковому санаторії до 2019 року. Шість років тому заклад припинив свою діяльність через конфлікти в управлінні, фінансові труднощі та правові суперечки.

У 2020 році суд арештував санаторій, коли з'ясувалося, що на початку 1990-х Федерація професійних спілок незаконно привласнила "Жовтень" і ще 101 об'єкт держмайна. У 2022 році ДБР повідомило про повернення обʼєкта в держвласність. Санаторій передали в управління Агентству з розшуку та менеджменту активів.

Дії держави суперечили планам приватного бізнесу, який поклав око на територію закладу і з 2010 року реалізовував сценарій загарбання цінного активу в змові з керівництвом профспілок. Частина земельної ділянки та нерухомості "Жовтня" перейшли у власність компанії, сліди якої ведуть до бізнесмена Бориса Кауфмана.

Підприємець має можливість взяти в оренду залишкову ділянку землі та наразі готується до отримання дозволу від Київської міської ради на будівництво на території санаторію.

Санаторій "Жовтень" розташований на 27-му кілометрі Столичного шосе, на адміністративній межі Києва і Київської області. До 2010 року комплекс займав 23 га посеред заповідного дубового лісу на березі затоки Дніпра. Пʼятнадцять років тому заклад, що з початку 1990-х років належав ПрАТ "Укрпрофоздоровниця" (власником 93% акцій є Федерація профспілок), почав втрачати земельні ділянки.

Спочатку "Укрпрофоздоровниця" за власною ініціативою віддала 4,4 га на березі затоки Козинській селищній раді. Депутати сільради частину отриманої землі передали Українській православній церкві московського патріархату, а іншу частину поділили на дрібні ділянки і продали 22 фізичним особам.

Компанія "Девелопмент солюшн" висловила намір отримати територію площею майже 8 гектарів, що розташована між лісом і основним корпусом санаторію. Київська міська державна адміністрація вже підготувала проект рішення, однак голосування щодо цього документа ще не відбулося. Земельна ділянка має бути використана для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення.

Підставою для надання земельної ділянки є власність на 12 будівель, розташованих на цій території. Серед них знаходяться невеличкі споруди, такі як котельня, склад, сарай, теплиця та гараж. Компанія "Девелопмент Солюшн" придбала ці об'єкти у фірми "УБК Каштан".

Одеська компанія "УБК "Каштан" отримала у власність нерухомість після того, як адміністрація санаторію ухвалила рішення про продаж частини активів для погашення боргів. У 2018 році Федерація профспілок офіційно затвердила розподіл єдиного майнового комплексу, виділивши 12 об'єктів загальною площею 5,3 тисячі квадратних метрів, які були оцінені в 16 мільйонів гривень.

УБК "Каштан" заявила про намір погасити заборгованість і фінансувати зведення чотирьох міні-котелень, прального комплексу, складу та гаражів. Проте будівельні роботи так і не розпочалися, а нерухомість перейшла до нових "добросовісних покупців", які згодом отримали правове підтвердження через рішення суду.

Земельна ділянка, на якій знаходиться основна будівля санаторію, перебуває у користуванні "Укрпрофоздоровниці", в той час як найбільші території належать до комунальної власності міста Київ.

Компанія "УБК "Каштан", що стала першою, яка отримала у своє володіння 12 будівель санаторного комплексу, була заснована бізнесменом Олександром Грановським. За інформацією з реєстраційних даних, ця фірма використовує той же номер телефону, що й компанія "Укр мет плюс". Відповідно до даних системи Youcontrol, остання компанія входить до складу групи компаній Бориса Кауфмана.

Кауфман - бізнесмен з Одеси, який став відомим як колишній власник монопольного дистриб'ютора тютюнових виробів "Тедіс Україна". Згідно з оцінками видання "Forbes Україна", його статки складають близько 220 мільйонів доларів. Наразі він є власником 12 будівель, а компанія "Девелопмент солюшн" належить кіпрській фірмі "Мекуда лімітед", кінцевою бенефіціарною власницею якої є Крістіна Софоклеус. Її батько, Андреас Софоклеус, разом із Кауфманом і Грановським, був співвласником Фінбанку.

Софоклеус - колишній президент кіпрського футбольного клубу "АЕЛ". Він виступає як формальний власник олігархічних активів і надає юридичні послуги бізнесменам та політичним діячам, серед яких Віктор Медведчук, Вадим Новинський та Микола Злочевський.

Офіс юридичної фірми "Софоклеус і партнери консалтинг" знаходиться в приміщенні інвестиційної компанії Dragon Capital, якою керує Томаш Фіала, власник "Української правди". Представники Dragon Capital уточнили, що офіс Софоклеуса розміщується в будівлі, що є приватною власністю, і не належить самій компанії. Крім того, інвестиційна компанія не має жодних зв'язків з юристами Софоклеуса.

У жовтні 2024 року президент Володимир Зеленський ухвалив рішення про введення десятирічних санкцій проти Андреаса та Крістіни Софоклеус. Владислав Власюк, уповноважений у сфері санкційної політики, зазначив, що ці особи сприяли бізнесменам у обході встановлених обмежень.

До слова, "Девелопмент солюшн" до 2024 року була зареєстрована в Києві на вулиці Шота Руставелі, 39/41 - в офісному центрі "Укрпрофоздоровниці". Ці приміщення їй здавав у суборенду тютюновий гігант Кауфмана - "Тедіс Україна".

Кауфмана та Грановського (тепер відомого як Алекс Борухович) підозрюють у незаконному захопленні активів Одеського міжнародного аеропорту, вартість яких становить 118 млн грн, а також у привласненні понад 2,5 млрд грн доходів, отриманих від його роботи в період з 2012 по 2022 рік. У лютому 2025 року було укладено угоду між ними та органами слідства.

Паралельно розвивалася сюжетна лінія, пов'язана з іншою частиною, де знаходиться головний корпус санаторію. У 2019 році, коли "Жовтень" зіткнувся з фінансовими та корпоративними труднощами, "Укрпрофоздоровниця" провела реорганізацію свого дочірнього підприємства "Клінічний санаторій "Жовтень", перетворивши його на ТОВ "Клінічний санаторій "Жовтень". У цей процес було залучено приватного інвестора, чия частка склала 49%.

Екс-очільник юридичного управління АРМА Андрій Потьомкін висловив думку, що новий співвласник "Жовтня" - компанія "Бенефіт оффер" - має зв'язки з Кауфманом або, принаймні, працює на його користь.

Основна будівля санаторію, яка має загальну площу 22,7 тисячі квадратних метрів, залишилася у володінні "Укрпрофоздоровниці". Водночас рухоме майно, включаючи техніку, меблі та кухонне приладдя, було передано на баланс ТОВ "Клінічний санаторій "Жовтень".

У 2022 році суд передав в управління АРМА 102 об'єкти "Укрпрофоздоровниці", зокрема "Жовтень". Агентство найняло незалежного оцінювача (ТОВ "Торгово-експертна палата України"), який оцінив актив 60,7 млн грн. В АРМА повідомили, що оголосять відбір управителя в "Прозоро.Продажах". Переможець мав перезапустити роботу санаторію, що приносило б дохід йому і державі.

Проте конкурс не відбувся - АРМА обмежилося "попередніми консультаціями". Потьомкін вважає, що дії навколо "Жовтня" виглядають як фікція і насправді агентство не зацікавлене в прозорому передаванні активу в управління.

Суть в тому, що можливий керівник отримає в розпорядження лише нерухомість, фактично "голі стіни". Прокурори не подали клопотання про арешт та передачу в АРМА майна ТОВ "Клінічний санаторій "Жовтень", що володіє рухомим майном.

"З'явиться керівник, і йому повідомлять: телевізори, кондиціонери, посуд, меблі, килими, шпалери, сміттєвоз та човни не є твоєю власністю. Керівникові доведеться витратити 10-20 мільйонів гривень на новий інвентар," - зазначає Потьомкін.

У 2022 році "ДТЕК Київські електромережі" та "Київгазтрейд" ініціювали процедуру банкрутства ТОВ "Клінічний санаторій "Жовтень" через борг 5 млн грн. Відповідно, рухоме майно на його балансі можуть віддати кредиторам на погашення боргу.

Згідно з думкою арбітражного керуючого "Жовтня" Ігоря Мучинського, найбільш вірогідним варіантом розвитку подій є ліквідація товариства. Він зазначив, що не зміг зв’язатися з компанією "Бенефіт оффер", яка разом із "Укрпрофоздоровницею" є співвласником ТОВ "Клінічний санаторій "Жовтень". "Листи повертаються назад", - повідомив Мучинський.

Арбітражний керуючий розповів, що в головному корпусі демонтували інтер'єр, вікна і двері, залишилися голі залізобетонні конструкції. За його інформацією, охочих брати в управління те, що залишилося від санаторію, немає.

Крім того, якщо "Девелопмент солюшн" отримає від Київради в оренду сусідні 7,9 га землі впритул до головного корпусу, то потенційний управитель втратить доступ до теплових, водопровідних, електричних, каналізаційних мереж і дороги.

"Укрпрофоздоровниця" за всі роки існування санаторію не ініціювала і не підготувала жодного документа щодо права землекористування санаторію", - додає Мучинський. З представниками фірми "Девелопмент солюшн" арбітражному керуючому також не вдалося жодного разу поспілкуватися.

У відповідь на запит Економічної правди, в АРМА не надали роз'яснень щодо того, чи подавали вони клопотання про арешт активів ТОВ. Крім того, не було вказано, яким чином планується запобігти втраті рухомого майна під час процедури банкрутства та що саме планується передати в управління.

"Виглядає так, що це всього лише спланована історія, де санаторій навмисно довели до фінансової кризи. 'Укрпрофоздоровниця' не проявляє активності і не втручається в ситуацію, а АРМА лише імітує управлінські дії в інтересах певних третіх осіб", - висловив свою думку Потьомкін.

Вартість нерухомості санаторію, затверджена АРМА на рівні 60,7 млн грн, викликала сумніви у експертів, які вважають її "фальшивою". "Це виходить лише 64 долари за квадратний метр. Оцінка нерухомості завжди має враховувати земельну ділянку, на якій вона розміщена. Навіть у Києві, навіть якщо це старий сарай, його ціна не буде нижчою за 100 доларів за квадратний метр. А тут ми говоримо про престижну Кончу-Заспу з розвинутою інфраструктурою," – зазначає юрист.

В АРМА не пояснили, як погодили оцінку майна. Лише зазначили, що це робить ліцензований суб'єкт оціночної діяльності, визначений на конкурсних засадах. До слова: у 2015-2019 роках голова агентства Олена Дума була членкинею або очолювала щонайменше три профспілкові організації.

Чому АРМА не втручається у процес банкрутства "Жовтня", якщо на балансі компанії є активи санаторію? Відповідно до закону, АРМА не виступає як сторона у кримінальному розслідуванні. "Вилучення речового доказу та відповідальність за його зберігання покладено на Офіс генерального прокурора. АРМА не несе відповідальності за подальшу судьбу майна," — зазначає Потьомкін.

Він критикує керівництво АРМА за вибірковий підхід у питаннях скасування судових рішень про арешт майна. Вона публічно зверталася до прокурорів з вимогами щодо арешту газзбутів Дмитра Фірташа, Полтавського турбомеханічного заводу та коштів казино Pin-Up, хоча ці дії не належать до її компетенції. Натомість, стосовно "Жовтня" таких закликів не було.

Прокурори розпочали процедуру повторних арештів 12 об'єктів компанії "Девелопмент солюшн", розташованих на сусідній території. З грудня 2020 року до кінця 2024 року Офіс генерального прокурора здійснив чотири арешти цих будівель у судовому порядку та двічі передавав їх під управління АРМА.

Компанія "Девелопмент солюшн" в свою чергу чотири рази успішно добивалася скасування арештів та припинення управління цим майном з боку АРМА. На сьогоднішній день ці 5,3 тисячі квадратних метрів не підлягають арешту і належать компанії, що має зв'язок з Кауфманом.

Голова комітету Верховної Ради з антикорупційних питань Анастасія Радіна зазначила, що в АРМА існував період, який тривав щонайменше з лютого 2023 року до листопада 2024 року, коли арешт на нерухомість залишався в силі, і "Жовтень" можна було передати в управління. У вересні 2024 року агентство оголосило про проведення конкурсу, але вже через чотири дні внесло зміни в умови. Проте лот так і не з’явився на платформі "Прозоро.Продажі".

Процес щодо справи про 12 будівель триває, переконують в АРМА. 9 квітня ЕП надіслала агентству запит, а вже 11 квітня Дума звернулася листом до прокурора щодо повторного арешту нерухомого майна компанії Софоклеуса.

В Офісі генпрокурора ЕП повідомили, що Державне бюро розслідувань продовжує справу про відчуження ДП "Клінічний санаторій "Жовтень" "Укрпрофоздоровницею" без погодження з Фондом державного майна у 1990-х роках.

"До Печерського районного суду Києва не раз скеровувалися клопотання про арешт майна санаторію, 12 частин об'єкта нерухомого майна майнового комплексу, які ухвалами цього ж суду задовольнялися, проте надалі скасовувалися. Розгляд клопотання прокурора про арешт цього майна триває", - відповіли прокурори.

Продовжується процедура анулювання угоди з церквою та 22 фізичними особами стосовно ділянок на березі річки. За словами Потьомкіна, ця власність буде передана Козинській сільраді. Чи вирішать депутати знову виставити землю на продаж – це питання залишається відкритим.

За оцінками Радіної, протягом майже двох років на посаді керівниці АРМА лише 11 із 76 оголошених конкурсів на пошук управителів для арештованих активів завершилися успіхом. "Існуюча система управління арештованим майном в АРМА не функціонує ефективно. На сьогодні реальний приватний сектор не займається управлінням арештованими активами," - зазначає вона.

За даними Transparency International Ukraine, АРМА не шукає управителів для арештованих активів у середньому по півтора року з моменту винесення ухвал судами, а чинний закон не встановлює жорстких строків щодо їх пошуку.

"Відсутня достовірна інформація щодо активів, що були передані в АРМА. Реєстр арештованих активів є неповним, і незрозуміло, чи ведеться належний облік. Це створює сприятливі умови для зловживань. Можна зупинити актив на користь власника або зацікавлених осіб, і при цьому не понести жодних наслідків. Власник все ще може отримувати дохід від активу, попри його арешт і передачу в АРМА. Куди ж ідуть прибутки від арештованих активів, таких як "Моршинська" або ТЦ Gulliver у Києві? Напевно, не в казну держави", - зазначає Радіна.