Заборона виїзду та арешт нерухомості: як податкова служба примушує українців сплачувати більше за власність.

Українцям дедалі частіше нараховують податок на нерухомість, хоча не завжди законно - юристи повідомляють про помилки й навіть зловживання, одночасно пояснюючи що людям слід робити в складних ситуаціях. Водночас через війну й з інших причин зростає заборгованість населення з цього виду податку. ДПСУ ексклюзивно надала OBOZ.UA дані про фактично виставлені платіжки, сплачені суми та борги.

Більше платіжок - більше боргів

Податок на нерухомість, який сплачується фізичними особами і цьогоріч зріс у середньому з 100,5 грн до 106,5 грн за кожен так званий "зайвий" квадрат: понад 60 кв.м для квартир і 120 кв.м. для будинків, на які діє пільга. Згідно чинного законодавства люди мусять сплачувати цей податок за податковими повідомленнями-рішеннями (ППР), які надсилають регіональні податкові органи за місцем реєстрації власника/власників. Це називається податкова адреса.

В.о. директора департаменту оподаткування фізичних осіб Державної податкової служби України Олександр Двірко у відповідь на запит OBOZ.UA надав нам статистику щодо розсилки цих платіжок з податку на нерухомість, із якої видно, що кількість виставлених на громадян ППР трохи зменшилась лише на початку повномасштабного вторгнення, після чого зросла у 3,8 рази:

Він зазначив, що найбільша кількість рішень була прийнята головним управлінням ДПС у столиці, а також у трьох інших областях:

А найменше - в Запорізькій (0,08 млн), Херсонській (0,02 млн) та Луганській областях (лише 7 ППР).

Мова йде про розширення в 2024 році. У 2025 році підготовка платіжок на цей податок лише стартувала: станом на 1 лютого було сформовано всього 0,03 млн рішень-повідомлень на загальну суму 0,09 млн грн.

Чим більше податкові органи надсилали платіжки за податок на нерухомість, тим активніше громадяни почали їх оплачувати. З початку великої війни надходження до державного бюджету збільшилися в 3,6 рази.

Є перші показники й за цей рік, хоча й не показові оскільки вони обраховані тільки із початку січня до 18 лютого -- 0,5 млрд грн.

Водночас фіксується й інша, негативна, тенденція -- із зростання в 3,2 рази боргів громадян за податком на нерухомість. Це видно із даних ДПСУ, що їх надав Олександр Двірко:

У Податковій службі визнали, що подають позови до судів у різних областях для стягнення боргів, але не змогли надати дані про кількість таких справ.

Чому фіскальні органи видають більше рахунків?

Податкові юристи не були здивовані істотним збільшенням активності податкових органів стосовно власності громадян, що призвело до зростання кількості платіжок, які надходять людям. Основною причиною цього явища експерти вважають нагальну потребу у фінансуванні бюджетів під час війни.

"Податок на нерухомість є складовою частиною місцевих податків і відіграє важливу роль у фінансуванні місцевих бюджетів територіальних громад (сіл, селищ, міст), на яких розташована відповідна нерухомість. Раніше, ймовірно, надходження від інших податків були достатніми для досягнення запланованих показників податкових органів, тому потенційні доходи від податку на нерухомість не вважалися ключовими для виконання плану. Однак в умовах повномасштабної війни витрати місцевих бюджетів значно зросли, і частина податкових надходжень (податки на доходи військовослужбовців) була вилучена. У зв'язку з цим виникає необхідність шукати нові джерела доходів, і податкові органи починають досліджувати напрямки, які раніше залишалися поза увагою, наприклад, доходи від роботи в Інтернеті, зокрема, нашуміла ситуація з масовими податковими запитами до моделей OnlyFans," - зазначив старший юрист податкової практики Asters Юрій Дмитренко в коментарі для OBOZ.UA.

Молодший юрист компанії "Муренко, Курявий і Партнери" Анастасія Швиткіна підкреслила ще один важливий аспект — прогрес у цифровізації податкового адміністрування. Це передбачає поліпшення процесів збору та обробки даних про населення. Постійно оновлюються реєстри нерухомості, а вдосконалення інформаційного обміну між ними дозволяє точніше встановлювати осіб, зобов'язаних сплачувати податок на нерухомість. Раніше податкова служба не могла побачити ці об'єкти, але тепер вони активно їх моніторять.

Додатковим чинником є зростання угод з нерухомістю (придбання/відчуження), яке фіксується у відповідних реєстрах. У зв'язку з цим, особа сама привертає увагу податкових органів.

"Оновлення даних про нерухомість служить основою для контролюючих органів при формуванні податкових повідомлень-рішень. На практиці іноді виникають ситуації, коли особа володіє кількома об'єктами, які підлягають оподаткуванню, але в електронному кабінеті платника податків ці об'єкти не закріплені за нею, що призводить до відсутності податкових повідомлень-рішень", - повідомив OBOZ.UA Іван Маринюк, керівник практики податкового права ЮФ "Ілляшев та Партнери".

Чому українці неохоче розраховуються?

Експерти вказали на кілька факторів, які сприяють зростанню заборгованості населення за податком на нерухомість. По-перше, багато людей просто не отримують відповідні податкові повідомлення та рішення. Деякі, на жаль, загинули, і спадщина не була оформлена, інші пішли на фронт, а дехто виїхав за кордон через війну. Юрій Дмитренко підкреслив, що податківці надсилають свої повідомлення за адресою реєстрації місця проживання (податковою адресою) та часто повторюють їх у електронному кабінеті платника податків.

Зрозуміло, що навіть до початку масштабної війни не всі громадяни фактично проживали за адресою, зазначеною в їхніх податкових документах, а тепер ця ситуація стала ще більш поширеною. Багато людей практично не перевіряють свої електронні кабінети. Проте, якщо особа не проживає за вказаною адресою і не отримала кореспонденцію, але є підтвердження повернення листа (наприклад, через закінчення терміну його зберігання на пошті), то вважається, що лист був отриманий. Це має свої юридичні наслідки: з цього моменту починається термін для оскарження податкового повідомлення-рішення, а також строк для сплати податку, – зазначив експерт.

Друга поширена причина несплати податку - значне погіршення фінансового стану українців під час великої війни.

Третій аспект полягає в тому, що фіскальні органи не завжди демонструють високу активність у стягненні податкових боргів, які накопичуються з часом. Це особливо стосується невеликих заборгованостей, кількість яких постійно зростає.

"З огляду на те, що податок на нерухомість сплачується за кожен "додатковий 1 квадратний метр", суми можуть бути досить малими. Податкова служба не має права вживати заходів для стягнення податкового боргу, поки його розмір не перевищить 3060 гривень, як це передбачено законодавством," – підкреслив Іван Маринюк.

Він нагадав, що під час війни податкові органи були звільнені від сплати судового збору за позовами про стягнення податкового боргу, і тому, на думку юриста, таких позовів стало більше.

"Водночас, процес примусового стягнення податкового боргу вимагає значних адміністративних зусиль і може тривати довгий період, зокрема через перевантаженість судових установ або податкових служб. Тому не завжди ситуація доходить до судового розгляду, і податкові органи мають можливість накладати заставу на майно боржника. Найчастіше це стосується транспортних засобів, нерухомості або корпоративних прав," - зазначив Маринюк.

На фінальній, четвертій сходинці, експерти виділяють причину, пов'язану зі свідомим ухиленням від сплати податків.

"Існує також навмисне ухилення від податкових зобов'язань, коли власники свідомо нехтують своїми фінансовими обов'язками. Це може бути викликано бажанням заощадити гроші або недостатньою увагою до податкових нарахувань. У таких ситуаціях, навіть отримуючи повідомлення, платники податків можуть шукати способи ухилитися від сплати", - зазначила Анастасія Швиткіна в інтерв'ю OBOZ.UA.

Як помиляються податківці й що робити

Юристи вказують на те, що фахівці податкової служби часто роблять помилки при розрахунках податку на нерухомість, що в подальшому впливає на величину платіжок.

"Варто відзначити, що й помилки в нарахуваннях та необізнаність громадян про порядок сплати податку також сприяють невиплаті. Помилки можуть бути через некоректну обробку даних, а відсутність роз'яснень про процедуру сплати -- через незнання громадянами своїх обов'язків", - вважає Швиткіна.

Інколи податкові органи через недбалий підхід або навіть свідомо (з метою виконання планових показників) видають громадянам помилкові повідомлення-рішення. Юристи зазначають, що такі ППР можуть бути видані навіть стосовно нерухомості, яка вже була продана, оскільки податкові інспектори користуються застарілою інформацією про власників. Іноді фіскальні служби можуть ігнорувати чи забувати про наявні податкові пільги. "Податкові органи продовжують надсилати повідомлення-рішення щодо нерухомості, що розташована в зонах активних бойових дій, незважаючи на те, що для таких об'єктів діє звільнення від оподаткування. У більшості випадків податкові органи реагують на звернення платників податків, і після обміну листами та надання доказів ці повідомлення скасовуються", - розповів Іван Маринюк.

Його колеги навели яскравий приклад з практики: справа №200/2129/24, яку розглядав Донецький окружний адміністративний суд 14 червня 2024 року. У цій справі оскаржувалися помилки та надмірні нарахування податку на нерухомість, що перевищувало 15 мільйонів гривень. Суд визнав дії податкових органів, зокрема Головного управління ДПС у Донецькій області, незаконними і зобов'язав їх виправити допущені помилки в нарахуванні податку.

"Платники стикаються з труднощами у підтвердженні того, що їх нерухомість була справді пошкоджена в результаті військової агресії з боку рф (наприклад, внаслідок падіння уламків ракети чи шахеду). Через це застосування пільги зі сплати податку на нерухоме майно стає складним питанням. У таких випадках важливо зосередитися на документуванні інциденту та зборі доказів, що підтверджують завдані збитки," -- зазначив Маринюк.

Чому важливо вирішити податковий конфлікт

Незважаючи на поради юристів, українцям не слід втрачати надію і варто прагнути до вирішення конфліктів із податковими органами. Експерти стверджують, що після надання всіх необхідних документів, можна досягти визнання помилок з боку чиновників.

"У перспективі, що охоплює тривалий час, несплата може стати причиною накопичення боргових зобов'язань, а також накладення штрафів і пені. Існує ймовірність виникнення обмежень на продаж або передачу майна, а також інших видів санкцій", - зазначила Анастасія Швиткіна, пояснюючи цю ситуацію.

Вона підкреслила, що податкові органи можуть нараховувати податок на нерухомість не тільки за рік, що минає, а й за попередні періоди. Однак стягнення боргів і штрафних санкцій можливе лише за останні три роки, оскільки це регулюється трирічним терміном давності для позовів.

"Якщо податкова служба намагається стягнути борг за періоди, що перевищують встановлений термін, це вважається незаконним, і такі дії не мають правових підстав. Часто податкові органи накладають пеню на заборгованість. Якщо сума податку або штрафу видається сумнівною, громадянам варто подати заяву до Державної податкової служби для перерахунку боргу. Існують також ситуації, коли не беруться до уваги пільги, наприклад, для майна, яке постраждало внаслідок війни. У таких випадках доцільно звернутися до податкової для отримання роз'яснень", - наголосила Швиткіна.

Ці рекомендації актуальні не лише для тих, хто залишається платником податків в Україні, але й для тих, хто виїхав за кордон та змінив свою резидентність. Важливо зазначити, що це не стосується питання оподаткування нерухомості.

"Податок на нерухомість повинні сплачувати як резиденти, так і нерезиденти України. Навіть якщо людина давно живе в іншій країні, перестала бути податковим резидентом України, але володіє тут нерухомістю - вона не звільняється від цього податку. До неї можуть застосовуватися інші пільги, але сам факт "нерезидентства" не впливає на це", - підкреслив Юрій Дмитренко.

Тож краще врегулювати стосунки з ДПС після надходження платіжки з податку. Чи сплатити, чи оскаржити, якщо в повідомленні-рішенні є помилки чи не враховані пільги. Йдеться, скажімо, про нерухомість в окупації чи пошкодження війною. Спочатку звернутися із заявою до податківців, а якщо вони відмовлять - до суду. Інакше фіскали підуть до кінця й стягнуть майно (в рахунок боргу, який вони вважають реальним) чи закриють виїзд за кордон. Не кажучи вже про те, що продаж нерухомості стане неможливим.

"Час розгляду справи варіюється в залежності від конкретного регіону та навантаження суду (ці справи розглядаються окружними адміністративними судами). У Києві та в значних промислових зонах такі справи, без сумніву, потребуватимуть більше часу, тоді як у менших регіонах процеси, як правило, відбуваються швидше. Зазвичай, розгляд у суді першої інстанції займає від кількох місяців до року. Якщо враховувати можливі апеляції та касації, весь процес може тривати від одного до трьох років, хоча насправді немає чітко визначеного терміну. Суди в даний час стикаються з великою завантаженістю", - зазначила юристка з податкових питань компанії Asters Олена Міцкан.

За її словами, найчастіше підставами для оскарження податкового повідомлення-рішення з податку на нерухомість стають такі:

"Податок можна нарахувати за будь-який період в межах трьох років. Закон зобов'язує податкову направити ППР за минулий рік до 1 липня (тобто за 2024 рік має бути скероване до 1 липня 2025 року). Якщо повідомлення-рішення направлено пізніше, але в межах трьох років, податок все ще потрібно буде сплатити, проте штрафи за несвоєчасну сплату не застосовуються", - підсумувала Міцкан.