Криза житлового будівництва в Києві.

В минулому році в Києві було введено в експлуатацію 22 тисячі нових житлових одиниць, що майже дорівнює рекорду 2018 року. Однак ці показники не свідчать про відновлення ринку первинного житла, як показує аналіз Економічної правди.

На перший погляд, здається, що ринок нерухомості Києва нарешті здолав кризу. У 2024 році обсяги новобудов у столиці перевищили результати кількох років до та після війни.

Згідно з інформацією, наданою Головним управлінням статистики Києва, у минулому році в столиці було введено в експлуатацію 1,412 мільйона квадратних метрів житлової площі, що складає збільшення на 36% у порівнянні з попереднім роком. Усього було збудовано 22 тисячі квартир, що є найбільшим показником з 2018 року, хоча це на третину менше, ніж у рекордному 2021 році.

Проте ці показники можуть бути misleading.

Більшість новобудов у столиці, які наразі доступні для покупки, були зведені у мирний час, а не під час великої війни. Згідно з оцінками ЕП, що базуються на даних порталу ЛУН, у Києві та його передмістях нині реалізується близько 300 житлових проєктів, що перебувають на етапі будівництва або продажу. Серед них лише близько 60 проектів розпочали свою реалізацію після лютого 2022 року, тоді як решта була запланована ще до початку повномасштабного вторгнення.

Офіційні дані це також демонструють: кількість житлових проектів, на які були видані дозволи, різко знизилась. За результатами 2023 року у Києві дозволено будівництво 299,4 тисяч квадратних метрів нового житла, що на 66% нижче показників 2022 року.

Ситуація у Київській області аналогічна: падіння на 67%. Це означає, що девелопери під час війни практично не запускали нові житлові комплекси або нові черги існуючих ЖК. Ринок живе за інерцією, добудовуючи те, що почали до великої війни.

Згідно з інформацією, наданою комерційною директоркою компанії "Інтергал-Буд" Анною Лаєвською, сьогодні у Києві великі забудовники дійсно набагато частіше завершають вже розпочаті проєкти, ніж запускають нові.

"Мова йде про продажі в наступних чергах вже розпочатих раніше об'єктів. Зовсім нові проєкти - це поодинокі випадки на ринку Києва. На все місто до 10 таких майданчиків. Будь-який новий об'єкт сьогодні - це додатковий тягар для девелопера, який потребуватиме оборотних коштів і додаткових інвестицій із прибутків минулих періодів," - зазначає вона.

Іншими словами, фінансові ризики запуску новобудови в умовах війни настільки високі, що більшість компаній воліє вкладати ресурси в добудову старих черг, де вже є продажі і зобов'язання перед інвесторами.

Суттєве уповільнення ринку нерухомості в Києві помітно навіть за розподілом будівельної активності у 2024 році. Згідно з дослідженнями аналітиків ЛУН, в Україні розпочалося зведення 145 нових житлових комплексів, із яких близько половини знаходяться у Львівській області, а на Київ (включно з областю) припадає лише приблизно 15%.

Традиційний будівельний локомотив - столиця - помітно втратив позиції, поступившись регіонам заходу України.

Існують також труднощі з дотриманням термінів будівництва. Війна призвела до сповільнення або зупинки багатьох проєктів, внаслідок чого строки виконання постійно зміщуються.

Згідно з інформацією від ЛУН, з усіх житлових комплексів, які планувалося здати в експлуатацію під час війни (з другого кварталу 2022 року по третій квартал 2023 року), було завершено лише 42%. Інші об'єкти залишаються недобудованими, і приблизно 30% з них опинилися у зоні ризику, з термінами введення в експлуатацію, що перенесені на невизначений час.

Отже, кожен третій проєкт, який планували завершити в умовах війни, наразі фактично призупинений на невизначений термін. Це ще один фактор, що стримує пропозицію нових житлових об'єктів.

Сьогодні в Києві добігають кінця останні етапи проєктів, які стартували у мирний час, тоді як нове будівництво стає все менш активним, і крани над котлованами з'являються вкрай рідко. У такому стримано-оптимістичному контексті стає очевидним, що столиця України може зіткнутися з серйозним дефіцитом первинного житла в майбутньому, якщо поточна ситуація не зміниться.

"Через повільні старти нових об'єктів пропозиція буде обмеженою у довгостроковій перспективі", - попереджає Національний банк у звіті про фінансову стабільність.

2025 рік поки що підтверджує цю думку. Згідно з підрахунками ЕП, за перші півроку цього року у Києві стартував продаж лише в семи нових житлових комплексах. Це вкрай мало для міста з населенням в мільйон і свідчить про продовження "строгого режиму" на ринку новобудов.

Сучасні темпи будівництва нового житла виявилися навіть нижчими, ніж у 2023 або 2024 роках.